小区公共区域的“生意”

　　源源不断

　　但收益却常成

　　“糊涂账”

　　作为业主

　　你是否关注过

　　电梯广告费、地面停车费、公共场地租金等

　　收益的归属问题？

　　近日

　　河池市宜州区人民法院

　　审理了这样一起

　　小区业委会起诉物业公司的

　　合同纠纷案件

　　案情回顾

　　2016年12月30日，A公司入驻B小区提供前期物业服务。随后该小区开始陆续交房。业主（乙方）在交房时与A公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。协议第八条"广告牌设置及权益"明确约定：“未经甲方批准，乙方不得在小区公共场所展示或悬挂任何广告招牌。不得在房屋外立面（含玻璃窗内立面）张贴任何广告和招牌。乙方在本物业区域内设置广告牌，须向甲方缴纳一定的管理服务费，甲方收取的费用主要用于维修小区的公共设施，乙方在本区域内设置广告牌自行管理，因广告牌而造成的损失由乙方自负。”

　　2023年2月6日，B小区成立业主委员会。同年6月30日，A公司退出小区物业服务。后因外围停车费、公共区域广告费等费用的交接、退还协商未果，B小区业主委员会将A公司诉至法院，要求A公司返还自2022年6月14日起收取的外围停车费23441.74元及公共区域广告费收益26720元，并支付相应的利息损失。

　　法院审理

　　宜州法院审理后认为，根据民法典相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。被告A公司在搬离B小区后，理应将属于该小区全体业主共有的收益支付给原告，现在逾期支付已经构成违约。

　　另外，A公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》中对于这部分收益并无约定，之后与业主签订的物业服务协议中也仅是约定A公司收取的广告费收益主要用于维修小区的公共设施，并未明确具体的分配方式。但小区公共部分的户外停车费、广告收益如无其他约定应属于全体业主所有。

　　考虑到停车费和广告费收入的取得离不开A公司的经营管理，故对该部分费用的分配，结合本案实际，法院酌情在扣除30%的管理成本后，A公司将收取的该部分收益的70%返还给B小区业主委员会。

　　对于A公司要求在广告收益中扣除购买两个箱式垃圾桶的花费13000元的主张。综合双方的证据以及本案事实，该支出确属为小区公共卫生所需的支出，故法院采纳A公司的这一主张，在收取的广告费中先予扣除该费用后再按照前述比例返还。

　　综上

　　宜州法院作出一审判决

　　A公司向B小区业主委员会

　　返还外围停车费16409.22元

　　以及公共区域广告费收益9604元

　　宣判后，A公司提起上诉。二审法院维持原判。该判决现已生效。

　　法官说法

　　日常生活中，业主与物业公司之间的纠纷层出不穷，其中不乏因公共收益对簿公堂的现象。一方面是物业财务管理混乱，缺乏有力的监督。另一方面是很少有物业能主动、及时地公开明细，从而业主难以知晓小区公共区域的具体使用以及收益明细，以致无法维权。

　　为此，物业公司应当主动作为，制定公共收益公开制度，并为公共收益设立单独银行账户，确保资金专款专用，推进公共收益规范化、透明化。业主或业主委员会也要督促好物业公司及时对公共收益部分进行年度审计或公示。如发现物业公司有侵害业主权益时，应采取合理合法的渠道维护自身的合法权益，避免采取拒缴物业费的方式与物业公司对抗。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　《物业管理条例》

　　第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。