集体土地上建造的商品房不占用土地使用权。签署的协议有效吗？

案例简介:要求确认商品房预售合同及补充协议的有效性？

2009年，xxxx村集团预占该村集体土地，用于开发新农村建设项目。公司由人民代表大会决议成立，负责丁原花园社区的发展。2010年9月14日，甲公司与刘谋签订了元顶园商品房预售合同，同意将元顶园小区6号楼全部预售给刘谋。同一天，双方还签署了《元定园商品房预售合同补充协议》,明确由a公司办理抵押手续，并允许刘谋自行转让。2011年底，丁原花园小区建设项目竣工。刘的住房抵押贷款因故不能办理。2012年8月22日，元顶园小区6号楼取得商品房预售许可证。此外，调查发现，袁定远小区使用的土地为xxxx村队预留的安置用地。这块土地现在是国有的，但土地供应手续还没有完成。现原告刘向法院起诉，要求确认预售合同及补充协议的效力。

法院裁定未取得土地使用权而签订的商品房预售合同及补充协议无效。

关于刘与甲方签订的花园商品房预售合同及补充协议的效力，《中华人民共和国土地管理法》第11条规定:“农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”《城市商品房预售管理办法》第5条规定:“商品房预售应当具备以下条件:(1)土地使用权出让金全部付清，并取得土地使用权证书。”2009年，xxxx村集体预占村集体土地，用于新农村建设项目的开发。甲公司是经人民代表大会决议成立的，负责元顶园社区的发展。在实际运作中，元顶园社区由新农村建设向商品房开发转型。甲公司已向环县环城镇红星村支付土地出让金等各项费用，但土地管理部门至今未办理土地供应手续，甲公司未取得已开发土地的使用权。同时，a公司在元顶园小区预售6号楼时，并未向刘谋发放预售许可证。虽然甲公司于2012年8月22日取得了该商品房预售许可证，但甲公司在未取得土地使用权的情况下开发销售商品房，违反了强制性土地管理规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条，“有下列情形之一的，本合同无效.(5)违反法律、行政法规的强制性规定，刘谋与甲方签订的《丁原花园商品房预售合同及补充协议》无效。

律师说:商品房建在集体土地上而土地使用权未取得时，预售合同有效吗？

根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，合同无效的法律情形包括:(1)一方当事人以欺诈或胁迫手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的的；(四)损害公共利益的；(五)违反法律、行政法规强制性规定的。

在这种情况下，在集体所有的土地上建造和出售商品房时，应首先获得建设用地使用权，这是国家对土地使用的强制性规定。否则，该行为将被视为违反法律和行政法规的强制性规定，即上述规定的第五种情况。因此，开发商在未取得土地使用权的集体所有土地上建造和预售商品房，违反了土地管理的强制性规定